Bir taşınmazın veya malvarlığının birden fazla kişi adına kayıtlı olması, uygulamada en çok uyuşmazlık çıkan mülkiyet biçimlerinden biridir. Özellikle miras kalan taşınmazlar, aile içi paylaşımlar veya ortak yatırımlar sonucunda taraflar arasında kullanım, tasarruf ve satış konularında ciddi anlaşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Bu noktada hukuki çözüm yolu olarak ortaklığın giderilmesi davası, diğer adıyla izale-i şuyu davası gündeme gelir.
Ortaklığın giderilmesi davası; paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti altında bulunan bir malın, ortaklar arasındaki hukuki bağın sona erdirilmesini amaçlayan özel bir dava türüdür. Manisa’da açılan izale-i şuyu davalarında, taşınmazın niteliği, ortak sayısı, paylaşımın mümkün olup olmadığı ve satış süreci davanın seyrini doğrudan etkiler. Bu nedenle sürecin başında doğru hukuki çerçevenin kurulması büyük önem taşır.
Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu taşınır veya taşınmaz mallarda, ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan davadır. Bu dava sonucunda ya mal fiilen paylaştırılır (aynen taksim) ya da mal satılarak bedel ortaklara payları oranında dağıtılır.
Hukuki dayanağını Türk Medeni Kanunu’ndan alan izale-i şuyu davası, özellikle miras ortaklığı sona erdirilmeden önce sıkça başvurulan bir yoldur. Manisa uygulamasında miras kalan ev, arsa, tarla veya işyerleri üzerinde ortaklığın devam etmesi, taraflar açısından uzun vadede ciddi mağduriyetlere yol açabilmektedir.
Paylı mülkiyette her ortağın tapuda belirli bir payı bulunmaktadır. Hisseli tapularda ortaklardan biri dahi ortaklığı sona erdirmek isterse, izale-i şuyu davası açabilir. Manisa’da en sık karşılaşılan ortaklığın giderilmesi davaları, hisseli konut ve arsa taşınmazları üzerinde açılmaktadır.
Elbirliği mülkiyetinde ortakların payları belirli değildir. Bu mülkiyet türü genellikle mirasçılar arasında görülür. Miras paylaşımı yapılmadan önce mirasçılardan herhangi biri, ortaklığın giderilmesi davası açarak ortaklığı sona erdirebilir.
Bu aşamada uygulamada sıkça karıştırılan konu; izale-i şuyu davasının, miras paylaşım davasından farklı bir dava türü olduğudur. Ortaklığın giderilmesi davası, doğrudan malın paylaşımı veya satışıyla sonuçlanır.
Ortaklığın giderilmesi davasını, mal üzerinde paydaş veya ortak olan her kişi tek başına açabilir. Diğer ortakların onayı veya çoğunluk kararı aranmaz.
Bu yönüyle izale-i şuyu davası, “zorlayıcı” bir dava niteliği taşır. Ortaklardan birinin ortaklıktan çıkmak istemesi, ortaklığın devamını hukuken imkânsız hale getirebilir.
İzale-i şuyu davası açılabilmesi için aranan şartlar oldukça sınırlıdır. En temel şart, dava konusu mal üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkının bulunmasıdır.
Dava açılabilmesi için ortaklar arasında anlaşmazlık bulunması şart değildir. Yani taraflar anlaşabiliyor olsa bile, ortaklardan biri dava açabilir.
Mahkeme, ortaklığın nasıl giderileceğini belirlerken öncelikle aynen taksim imkanını değerlendirir. Aynen taksim, malın fiziken bölünerek paydaşlara verilmesidir.
Taşınmazın bölünebilir olması, imar mevzuatına aykırılık oluşturmaması ve her paydaşa ekonomik değer sağlayacak şekilde paylaşılabilmesi gerekir. Manisa’da özellikle arsa ve tarla niteliğindeki taşınmazlarda aynen taksim ihtimali daha yüksektir.
Aynen taksim mümkün değilse mahkeme, taşınmazın satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Satış genellikle icra dairesi aracılığıyla açık artırma yoluyla yapılır ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Manisa sınırları içinde bulunan taşınmazlar bakımından, Manisa Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.
Davanın süresi; taşınmazın niteliği, bilirkişi incelemeleri, keşif süreci ve satış aşamasına göre değişiklik gösterir. Uygulamada izale-i şuyu davaları ortalama 1–2 yıl içinde sonuçlanabilmektedir.
Satış aşamasına geçilmesi halinde icra süreci de davaya ek süre kazandırabilir.
Bu davalarda başvuru harcı, peşin harç, bilirkişi ve keşif giderleri, satış aşamasında ise icra masrafları söz konusu olabilir. Masraflar, davanın seyrine göre değişkenlik gösterebilir.
Hayır. Ortaklığın giderilmesi davası zamanaşımına tabi değildir.
Hayır. Ortaklardan yalnızca biri dava açabilir.
Satış bedeli, paydaşlara tapudaki pay oranlarına göre dağıtılır.
Evet. Miras kalan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası sıkça açılmaktadır.
İzale-i şuyu davaları, basit gibi görünmekle birlikte ciddi teknik ve usuli detaylar içermektedir. Taşınmazın niteliği, ortak sayısı, satış stratejisi ve masraf planlaması davanın sonucunu doğrudan etkiler.
Manisa’da açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında, sürecin başından itibaren doğru planlama yapılması, hem zaman kaybını hem de ekonomik riskleri azaltabilir.
