Satın alınan bir evde kiracı bulunması, çoğu kişi için “evi aldım, kiracı hemen çıkar” düşüncesini doğurur. Oysa Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) kira sözleşmesi, malikin değişmesiyle kendiliğinden sona ermez. Yeni malik, kiracıyı ancak kanunda sayılan sebepler ve süreler içinde hareket ederek tahliye edebilir.
Uygulamada en çok kullanılan yol, TBK m.351 kapsamında ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkıdır. Bunun yanında tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kira bedelinin ödenmemesi, 10 yıllık uzama süresi gibi farklı tahliye mekanizmaları da bulunmaktadır. Manisa’da kiracı–ev sahibi uyuşmazlıklarında sürelerin kaçırılması, ihtarın usulsüz gönderilmesi veya arabuluculuk şartının atlanması davanın reddi gibi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle Manisa tahliye davaları açısından süreç planı kritik önemdedir.
Evin satılmasıyla birlikte kiracı “haklarını kaybetmez”. Kira sözleşmesi aynı şartlarla devam eder ve yeni malik, kiraya veren sıfatını devralır. Kiracı kira bedelini yeni malike ödemeye başlar; ancak kira şartları ve süre aynen korunur. Bu nedenle yeni malik, yalnızca “evi satın aldım” gerekçesiyle kiracıdan çıkmasını isteyemez.
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi mümkündür; fakat bu hak kanunda sayılan sebeplerle ve belirli süreler içinde kullanılmalıdır. En sık karşılaşılan tahliye gerekçeleri şunlardır:
Manisa’da uygulamada, özellikle TBK 351 kapsamında sürelerin doğru işletilmesi ve ihtarnamenin usulüne uygun tebliği, davanın sonucu üzerinde belirleyicidir.
TBK m.351, yeni malike ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı tanır. Buna göre yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu varsa tahliye talep edebilir.
Mahkemeler ihtiyaç iddiasını soyut beyanla kabul etmez. İhtiyacın gerçek ve samimi olduğunun ortaya konulması gerekir. Örneğin; yeni malikin kendisinin oturacak yerinin olmaması, aile büyüklüğünün artması, sağlık nedeniyle erişilebilir bir konuta ihtiyaç, işyeri ihtiyacı gibi olgular somutlaştırılmalıdır.
Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır. Uygulamada bu bildirim genellikle noter ihtarnamesi ile yapılır. Noter kanalı, tebliğ ve ispat açısından güçlü olduğundan süreç yönetiminde önemlidir.
Bildirim yapıldıktan sonra yeni malik, edinme tarihinden itibaren 6 ayın dolmasını bekleyerek tahliye davası açabilir. Bu süre, “kiracının hemen çıkarılması” beklentisini boşa çıkaran en kritik noktadır. Sürelerin kaçırılması veya bildirim yapılmaması halinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı zayıflayabilir.
Kiracı, kira ilişkisi içinde tahliye taahhüdü vermiş olabilir. Bu taahhüt geçerli ise ve taahhütte yer alan tarihte kiracı çıkmazsa, ev sahibi tahliye yoluna başvurabilir. Burada dikkat edilmesi gereken konu, taahhüdün geçerlilik şartlarıdır:
Ayrıca, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren çoğu uygulamada 1 ay içinde hukuki yola başvurulması beklenir.
Kiracının kira bedelini ödememesi, tek başına her zaman anında tahliye anlamına gelmez. TBK’daki “iki haklı ihtar” sistemi kapsamında, aynı kira yılı içinde kira bedelinin süresinde ödenmemesi nedeniyle iki ayrı haklı ihtarın oluşması gerekir. Bu ihtarların usulüne uygun gönderilmesi ve kira yılının sonunda dava açılması şarttır.
Manisa’da kira uyuşmazlıklarında en sık yapılan hata; ihtarın içeriğinin eksik hazırlanması veya ödeme süresi verilmeden ihtar gönderilmesidir. Bu tür hatalar, iki haklı ihtar şartının oluşmasını engelleyebilir.
Belirli süreli kira sözleşmeleri, kural olarak her yıl uzar. TBK m.347’de, 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya verenin (yeni malik dahil) belirli bildirim koşullarıyla sözleşmeyi sona erdirebilmesi düzenlenmiştir. Bu yolda genellikle en az 3 ay önce yazılı bildirim gerekir.
Bu yöntem, ihtiyaç ispatı gerektirmemesi nedeniyle bazı dosyalarda avantajlıdır; ancak 10 yıllık uzama koşulu sağlanmıyorsa uygulanamaz.
Tahliye süreçlerinde “süre” çoğu zaman davanın kaderini belirler. Özellikle TBK 351’deki 1 aylık bildirim ve 6 aylık süreler, tahliye taahhüdünde 1 aylık başvuru süresi ve iki haklı ihtarda kira yılı sonu gibi kritik eşikler vardır. Bu nedenle takvim planı yapılmadan atılan adımlar, hak kaybına yol açabilir.
Tahliye ihtarnamesi, kiracıya tahliye sebebini ve talebini yazılı şekilde bildiren resmi uyarıdır. Uygulamada ihtarname, noter aracılığıyla gönderilir ve içerikte şu unsurlar açıkça yer almalıdır:
İhtarın ispatı ve tebliğ süreçleri, olası davada delil niteliği taşıdığından “usul” kısmı hafife alınmamalıdır.
Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda, tahliye dahil pek çok dava için zorunlu arabuluculuk aşaması gündeme gelir. Arabuluculuk tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilebilir. Bu nedenle tahliye davası planlanırken, arabuluculuk başvurusu ve son tutanak süreci dosyaya uygun şekilde eklenmelidir.
Tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise çoğunlukla kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Manisa’daki bir taşınmaz için Manisa Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkili olacaktır.
Hayır. Mahkeme kararı olmadan kiracının çıkarılması mümkün değildir. Kilit değiştirme, elektrik-su kesme, eşyaları dışarı çıkarma gibi eylemler hukuka aykırıdır ve kiracı lehine farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Tahliye kararı alındıktan sonra, kiracı çıkmazsa icra yoluyla tahliye süreci işletilir.
Mahkeme tahliyeye karar verdiğinde, kararın kesinleşmesi ve icra aşaması gündeme gelebilir. Kiracı gönüllü çıkmazsa, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi yapılır. Bu aşamada süreler, tebligatlar ve icra prosedürü dosyanın seyrini etkiler.
İhtiyaç nedeniyle tahliye gibi belirli sebeplerle kiracı çıkarıldıktan sonra, kiraya verenin taşınmazı kısa sürede üçüncü kişiye kiralaması, TBK m.355 kapsamında yeniden kiralama yasağı ve tazminat riskini gündeme getirebilir. Bu nedenle tahliye sebebiyle sonraki kullanımın tutarlı olması önemlidir.
Hayır. Kira sözleşmesi devam eder. Yeni malik, ancak TBK’da sayılan sebeplerle ve süreleri izleyerek tahliye talep edebilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye hakkının kullanılmasında zayıflama ve hak kaybı riski doğabilir; somut olay özelinde değerlendirme gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliyede (TBK 351) genel kural olarak edinmeden itibaren 6 ay geçtikten sonra dava açılır.
Zorunlu arabuluculuk tamamlandıktan sonra tahliye davası açılır; karar sonrası icra yoluyla tahliye yapılabilir.
Hayır. Mahkeme kararı olmadan tahliye girişimleri hukuka aykırıdır.
